ZZP, eenmanszaak, DGA of meerdere bv's: ik lees je jaarrekening zélf en vergelijk meer dan 50 geldverstrekkers. Zo weet je snel wat er voor jou mogelijk is.
Kun je als ondernemer een hypotheek krijgen? Ja. Vaak al na één volledig boekjaar, en soms nog eerder. De geldverstrekker bepaalt je toetsinkomen meestal op basis van het gemiddelde van de laatste drie jaar, en nooit hoger dan je laatste jaar. Bij een DGA kan naast je salaris ook de winst in je bv meetellen. Omdat elke geldverstrekker ondernemersinkomen anders beoordeelt, kan een nee bij de ene partij een ja zijn bij een andere.
Een hypotheek voor ondernemers, vaak ondernemershypotheek genoemd, is in de basis een gewone hypotheek voor je eigen woning. Het verschil zit in hoe je inkomen wordt beoordeeld. In loondienst is dat eenvoudig: een werkgeversverklaring of salarisstrook en de geldverstrekker kan rekenen. Als ondernemer heb je geen vast salaris. Dan kijkt de geldverstrekker naar je jaarcijfers, je aangiftes inkomstenbelasting en de ontwikkeling van je bedrijf.
Daar zit ook direct de uitdaging. Elke geldverstrekker heeft eigen regels voor hoe hij jouw winst vertaalt naar een toetsinkomen. Met dezelfde cijfers kun je bij de ene partij veel minder lenen dan bij de andere.
Let op: een hypotheek voor ondernemers is iets anders dan een bedrijfshypotheek. Een bedrijfshypotheek gebruik je voor een bedrijfspand. Deze pagina gaat over de hypotheek voor je eigen woning, als je ondernemer bent.
Elke ondernemingsvorm vraagt een andere aanpak. Een eenmanszaak wordt anders beoordeeld dan een holding met een werk-bv.
Je inkomen volgt uit je IB-aangiftes en jaarcijfers. Ik kijk naar de trend (3-jaarsgemiddelde of weging) en onderbouw je werkelijke verdiencapaciteit.
Je salaris is maar een deel van het verhaal. Ik beoordeel de hele structuur: winst in de bv, dividendruimte, rekening-courant en deelnemingen. Zie ook DGA-inkomen.
Net begonnen of ga je binnenkort voor jezelf beginnen? Lees hypotheek als starter met een onderneming.
De standaardregel is simpel: de geldverstrekker neemt het gemiddelde van je winst over de laatste drie jaar, en dat gemiddelde mag nooit hoger zijn dan je laatste jaar. Dat noemen we je toetsinkomen. Daarmee wordt berekend hoeveel je kunt lenen.
Voor veel ondernemers past die standaard niet. Denk aan een zwak eerste jaar en een sterk tweede jaar, een winst die hard stijgt, of een overstap van eenmanszaak naar bv. Met een gemiddelde van drie jaar kom je dan te laag uit, terwijl je verdiencapaciteit veel hoger ligt.
| Jouw situatie | Hoe er vaak gerekend wordt |
|---|---|
| Drie jaar stabiele winst | Gemiddelde van drie jaar, maximaal het laatste jaar |
| Stijgende winst | Bij een aantal geldverstrekkers een weging, waarbij recente jaren zwaarder tellen |
| Eén of twee jaar ondernemer | Een deel of soms vrijwel alles van je winst, afhankelijk van je bedrijf en je onderbouwing |
| Zwak startjaar, daarna sterk | Soms een uitzondering, waarbij alleen de sterke jaren meetellen |
| DGA met een bv | Salaris, en bij de juiste geldverstrekker ook (een deel van) de winst in de bv |
Veel geldverstrekkers werken met een Inkomensverklaring Ondernemer. Daarbij rekent een erkende externe rekenexpert je inkomen uit op basis van je cijfers. Bij een hypotheek met NHG is die verklaring verplicht. Andere geldverstrekkers, vooral de grote banken, beoordelen je cijfers met eigen specialisten. Die hebben vaak meer ruimte om naar jouw verhaal te kijken.
Ik heb een achtergrond als boekhouder en lees je jaarcijfers zelf. Daardoor weet ik vooraf welk inkomen er in jouw cijfers zit, en bij welke geldverstrekker dat het beste tot zijn recht komt. Meer uitleg vind je bij bestendig inkomen en inkomensweging.
Er bestaat een hardnekkige mythe dat je eerst drie jaar ondernemer moet zijn voordat je een hypotheek kunt krijgen. Dat klopt niet. Na één volledig boekjaar kan het bij een aantal geldverstrekkers al, ook met NHG. Soms kan het zelfs na zes maanden of driekwart jaar. Dan heb je wel een heel goed verhaal en sterke cijfers nodig, en dat kan maar bij een paar van de meer dan 50 geldverstrekkers waar ik mee werk.
Hoeveel van je winst meetelt in dat eerste jaar, is maatwerk. Een voorbeeld: je hebt in je eerste jaar € 80.000 winst gemaakt.
Daarom vraag ik in elk eerste gesprek: vertel wat over jezelf. Wie ben je, en wat doe je precies in je bedrijf? Dat verhaal heb ik nodig om je inkomen te onderbouwen bij de geldverstrekker. Lees meer in eerste jaar ondernemer: welk inkomen telt?
Ga je nog voor jezelf beginnen? Dan is mijn advies: koop je huis het liefst terwijl je nog in loondienst bent, of wacht tot je eerste boekjaar goed is afgesloten. Lees eerst je huis kopen, dan ondernemen.
Als DGA krijg ik altijd dezelfde vraag: "Wordt er alleen met mijn salaris gerekend? Ik heb ook nog veel winst." Het goede nieuws: bij een aantal geldverstrekkers kan die winst meetellen.
Een voorbeeld. Je had twee jaar lang € 100.000 winst in je eenmanszaak. Daarna ga je naar een bv. Je neemt € 60.000 DGA-salaris en er blijft € 40.000 winst in de bv. Bij een aantal geldverstrekkers kan ik dan rekenen met die € 100.000: je salaris plus de winst in je bv. Bij een geldverstrekker die alleen naar je salaris kijkt, kom je uit op € 60.000.
Waar je als DGA op moet letten:
"Ik ben al bij een adviseur geweest, en die zei dat het niet kan." Dat hoor ik heel vaak. En vaak kan het wél. Niet omdat die andere adviseur zijn werk slecht doet, maar omdat het om uitzonderingen gaat die niet standaard zijn.
Leg ik de situatie van een ondernemer voor aan alle geldverstrekkers waar ik mee werk, dan zeggen er vaak zo'n 45 nee. Een paar zeggen ja. Dat komt doordat veel geldverstrekkers de beoordeling van ondernemersinkomen uitbesteden aan een paar externe partijen, die met strikte standaardregels werken. De grote banken hebben hun eigen specialisten gehouden en hebben vaak meer ruimte voor maatwerk.
Ik doe eigenlijk niets anders dan uitzonderingen, maar wel binnen het beleid van de geldverstrekker. Vaak overleg ik vooraf met de accountmanager of een situatie past. En ik dien alleen een aanvraag in als ik er zelf achter sta: maatwerk betekent niet dat alles kan, het betekent dat we kijken wat er bij jóu verantwoord mogelijk is.
Lees het hele verhaal in waarom 45 van de 50 geldverstrekkers nee zeggen, of bekijk wat je kunt doen na een afwijzing.
Met Nationale Hypotheek Garantie krijg je vaak een rentekorting en een vangnet als je buiten je schuld met een restschuld blijft zitten. Als ondernemer kun je al na één jaar een hypotheek met NHG krijgen, met een Inkomensverklaring Ondernemer.
Maar NHG heeft vaste, strenge regels voor het beoordelen van inkomen. Ben je pas kort bezig, groeit je winst hard, of laat je winst in je bv staan? Dan val je vaak buiten die regels. Dan kies ik bewust voor een geldverstrekker zonder NHG, die meer ruimte heeft voor jouw situatie. Je betaalt dan misschien iets meer rente, maar je kunt wél kopen wat je wilt. Het is een afweging die ik per situatie met je maak. Lees NHG is een garantie voor de bank.
Een standaard rekentool kijkt vaak alleen naar je gemiddelde winst. Mijn rekentool geeft een indicatie van het toetsinkomen dat geldverstrekkers doorgaans kunnen meenemen, ook voor DGA's met een holding. Met dat inkomen weet je beter wat je kunt lenen.
Dit is een indicatie, geen advies. Voor een volledige berekening maak je een account aan op bereken.ask-advies.nl en upload je je stukken. Hoe werkt de rekentool?
Je voorbereiding bepaalt grotendeels hoe snel en soepel je hypotheek rondkomt. Dit heb je in de basis nodig:
Mijn tip: vraag je boekhouder nu al om een map met deze stukken klaar te zetten, ook als je pas over een paar maanden wilt kopen. Dat scheelt weken. De complete lijst staat in welke stukken heb je nodig als ondernemer. Liever een overzicht om af te vinken? Download de hypotheekcheck voor ondernemers (pdf).
Meer over de voorbereiding lees je in hypotheek voorbereiden als ondernemer en waar de geldverstrekker naar kijkt.
Het eerste gesprek van 1,5 uur is altijd gratis. Daarin bespreken we alles en weet je wat er mogelijk is. Kies je daarna voor advies, dan werk ik met een vast tarief. Voor ondernemers die hun eerste huis kopen geldt een startertarief vanaf € 4.250. Bekijk alle tarieven en de prijslijst.
Ik ben eigenaar van ASK Advies in Ridderkerk en zelf ondernemer en DGA. Ik heb een achtergrond als boekhouder en help ondernemers in heel Nederland met hun hypotheek: zzp'ers, DGA's met een of meer bv's en starters. Ik werk met meer dan 50 geldverstrekkers en heb ruim 200 ondernemers geholpen. In de Lotgenoten Podcast leg ik uit hoe het écht zit met een hypotheek als ondernemer. Gesprekken gaan op kantoor of volledig online. Meer over mij.
Laatst bijgewerkt: 5 november 2026
Ja. Ook als zzp'er, eenmanszaak, vof of DGA kun je een hypotheek krijgen. De geldverstrekker kijkt naar je jaarcijfers en aangiftes in plaats van een salarisstrook. Omdat elke geldverstrekker ondernemersinkomen anders beoordeelt, loont het om meerdere partijen te vergelijken.
Nee, vaak niet. Na één volledig boekjaar kan het bij een aantal geldverstrekkers al, ook met NHG. Soms kan het zelfs na zes maanden of driekwart jaar, met een sterk verhaal en goede cijfers.
Meestal met het gemiddelde van je winst over de laatste drie jaar, en nooit hoger dan je laatste jaar. Bij stijgende winst kan een weging soms gunstiger uitvallen. Bij een DGA kan naast het salaris ook winst in de bv meetellen.
Dat hangt af van je toetsinkomen, je lasten, de rente en de woning. Met mijn gratis rekentool bereken je eerst een indicatie van je toetsinkomen als ondernemer. Daarmee zie je beter wat je kunt lenen.
Bij een aantal geldverstrekkers wel. Dan kan naast je DGA-salaris ook (een deel van) de winst in je bv meetellen. Andere geldverstrekkers rekenen alleen met je salaris. Daarom maakt de keuze van de geldverstrekker voor een DGA veel uit.
Zeker niet. Geldverstrekkers wegen ondernemersinkomen verschillend. Van de 50 geldverstrekkers zeggen er bij een uitzonderlijke situatie vaak zo'n 45 nee en een paar ja. Een second opinion kan dus zinvol zijn.
Een verlies betekent niet automatisch nee. Het gaat erom waar het verlies vandaan komt, of het eenmalig is en wat de onderliggende winstkracht is. Met de cijfers van het lopende jaar en een goede onderbouwing kan er vaak meer dan je denkt.
Als je de overstap naar de bv een paar maanden kunt uitstellen tot je hypotheek rond is, is dat vaak eenvoudiger. Maar het hoeft je niet tegen te houden: met goede cijfers kan het ook tijdens of na de overstap. Bespreek het vooraf.
Dat hangt af van je situatie. NHG geeft vaak een rentekorting, maar heeft strenge regels voor het beoordelen van ondernemersinkomen. Past je situatie daar niet in, dan kan een geldverstrekker zonder NHG meer ruimte bieden.
Een ondernemershypotheek is een hypotheek voor je eigen woning, waarbij je als ondernemer wordt beoordeeld op je bedrijfsinkomen. Een bedrijfshypotheek gebruik je voor de financiering van een bedrijfspand.
Ja. Ik beoordeel de hele structuur: holding, werk-bv, winstreserves en deelnemingen. Er is ook een geldverstrekker die financiert op basis van alleen je persoonlijke holding, wat bij een uitgebreide structuur veel tijd en kosten kan schelen.
Nee. Mijn kantoor staat in Ridderkerk, maar ik help ondernemers in heel Nederland. Uit de regio komen mensen soms langs, de meeste klanten van verder weg doen het hele traject volledig online.
"Meerdere startende ondernemingen, twee adviseurs verder en al een afwijzing van de bank. Michael kreeg onze hypotheek alsnog rond." Klant via Google · ★ 4,5
Met meer dan 60.000 weergaven leg ik in de Lotgenoten Podcast uit waarom ondernemers vaak meer kunnen lenen dan ze denken.
Bereken je toetsinkomen of plan direct een gratis gesprek van 1,5 uur met Michael.
