Pensioentoets vanaf 52: waarom ondernemers straks veel minder kunnen lenen

"Ik verdien prima, dus die hypotheek komt wel goed."

Dat hoor ik vaak van ondernemers. En vandaag klopt dat meestal ook. Maar voor iedereen boven de 50 gaat er iets veranderen, en ondernemers worden het hardst geraakt.

Wat verandert er?

Als je een hypotheek aanvraagt, kijkt de bank niet alleen naar je huidige inkomen. Ligt je AOW-leeftijd binnen een bepaalde periode, dan rekent de bank ook met je verwachte pensioeninkomen.

Tot nu toe was die periode bij alle geldverstrekkers 10 jaar. Met een AOW-leeftijd van 67 betekent dat: vanaf ongeveer je 57e.

Rabobank en Obvion schuiven die grens vanaf maart 2027 op naar 15 jaar vóór je AOW-leeftijd. Dan telt je pensioeninkomen dus al mee vanaf ongeveer je 52e. Daarnaast mag de schuld die op je 85e nog over is, maximaal 70% van de woningwaarde zijn.

Ik verwacht dat andere geldverstrekkers op korte termijn volgen. Ga er dus niet van uit dat je bij een andere bank wel tot je 57e de tijd hebt.

Waarom ondernemers het hardst worden geraakt

Een werknemer bouwt via zijn werkgever pensioen op. Dat staat netjes op mijnpensioenoverzicht.nl.

Een zzp'er of DGA doet dat meestal niet. Jouw vermogen voor later zit ergens anders:

• in je BV of holding;
• in lijfrentes;
• in vastgoed;
• in de waarde van je bedrijf.

Op een standaard pensioenoverzicht staat daardoor vaak bijna niets, behalve je AOW. En als de bank met dát overzicht rekent, kun je in één klap tonnen minder lenen. Terwijl je de maandlasten vandaag prima kunt betalen en in werkelijkheid goed voor later hebt gezorgd.

Ik verwacht echt dat het voor ondernemers de komende jaren een stuk moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen.

Een voorbeeld uit de praktijk

Onlangs zat er een ondernemer van 58 bij mij aan tafel. DGA, met een holding en meerdere deelnemingen. Samen met zijn partner wilde hij een woning kopen van ruim € 700.000.

Op zijn huidige inkomen, ruim € 165.000 per jaar plus het inkomen van zijn partner, was dat geen probleem. Maar zijn AOW-leeftijd lag binnen 10 jaar. De bank moest dus rekenen met zijn pensioeninkomen. En dat was veel lager. Het vermogen in zijn bedrijven telde in de standaardtoets niet mee.

Het resultaat: deze woning was niet te financieren.

Gebaseerd op een echte casus uit mijn praktijk. De bedragen en details zijn aangepast om de privacy van de klant te beschermen.

Met de nieuwe regels kan precies dit straks iemand van 52 overkomen.

Wat kun je nu doen?

1. Laat nu rekenen, niet pas als je een huis ziet. Wat kun je lenen op je huidige inkomen, en wat op je pensioeninkomen? Als je dat verschil kent, kun je nog sturen.

2. Breng je pensioen écht in kaart. Niet alleen mijnpensioenoverzicht.nl, maar ook je lijfrentes, je pensioen in eigen beheer en het vermogen in je BV.

3. Kies de juiste geldverstrekker. De regels verschillen per bank. Tussen 10 en 15 jaar vóór je AOW kunnen Rabobank en Obvion bijvoorbeeld een werkelijke lastentoets toepassen. Daar zit vaak ruimte, als je het goed onderbouwt.

4. Heb je plannen? Wacht niet te lang. Verhuizen, verbouwen of oversluiten in de komende jaren? Nu gelden nog de huidige normen.

Je bestaande hypotheek verandert overigens niet. De nieuwe regels spelen pas als je iets wijzigt: verhuizen, oversluiten, verhogen of als je aflossingsvrije deel afloopt.

Meer weten?

Op de pagina hypotheek als 50-plusser staat alles over de pensioentoets, aflossingsvrij lenen en je pensioeninkomen op een rij. Ben je DGA? Kijk dan ook op hypotheek voor DGA.

Wil je weten wat dit voor jou betekent? Plan een gratis gesprek, dan reken ik het voor je door.